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Neue Impulse für Sekundärstadt

Das Projekt

Entwicklung & Realisierung Stadtentwicklungsprojekt „Graumann-Viertel“ auf einem alten Industrieareal im Zentrum von Traun / Oberösterreich.

Historie

Das alte Industrieareal der Firma Graumann mit einer Grundfläche von rund 20.000 m2 (2 ha) befindet sich direkt im Zentrum der Stadt Traun, einer Sekundärstadt mit 25.000 Einwohnern südwestlich von Linz in Oberösterreich. 

Die Textilfabrik wurde 1958 stillgelegt, danach wurden die Gebäude zumeist als Lager oder Werkstätten vermietet. Aufgrund der Baufälligkeit waren diese Nutzungen aber kein Zukunftsmodell für die ansonsten brachliegenden, teils kontaminierten Flächen. 

Mit der Absiedelung des Kultur- und Veranstaltungszentrums „Spinnerei“, dass 2017 ein neues Gebäude in Traun bezog, wurde der Standort für die Gesamtentwicklung frei. Ein positiver Treiber für die Entwicklung war die Errichtung der Straßenbahn von Linz nach Traun 2016.

Prozess

Herzstück des Projektes war und ist eine vieldimensionale Vision, aus der eine Art Story bzw. Drehbuch entwickelt wurde. Alle Projektinhalte, Zielgruppenkonzepte, Produktentwicklungen und vieles mehr wurden in dieser Geschichte verschmolzen. Diese war so flexibel gestaltet, dass sie über den langen Zeitraum der Entwicklung adaptiert werden konnte und doch klar und stimmig genug war, um in verschiedenen Erzählungen, vielen Teilstorys und Handlungssträngen immer den gleichen Spirit und Kern beizubehalten. 

Das Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbs war die Grundlage für den Bebauungsplan. Um das Chancen/Risiko-Verhältnis zu verbessern wurde das Projekt auf 3 Bauabschnitte aufgeteilt. Herausfordernd war das gesellschaftsrechtliche Konzept, steuerrechtliche Aspekte, Realteilungen und die Finanzierung in Einklang zu bringen. 

Eine wesentliche Herausforderung in der Umsetzung war die vielen Qualitäten des Projektes zu refinanzieren und dieses überhaupt realisierbar zu machen. In der Stadt Traun gab es bis zu der Entwicklung des Graumann-Viertels keinen nennenswerten qualitativen Wohnbau (ausgenommen Gemeinnützige), das Image der Stadt war am Markt nicht positiv besetzt. 

Schlussendlich ist es gelungen eine neue qualitätsvolle Lage zu schaffen und das Projekt erfolgreich umzusetzen.

Vision

2015 begann HAND den Standort des heutigen „Graumann-Viertel“ als mixed-use-Konzept zu entwickeln.

 

Die Grundüberlegungen zielten darauf ab, wie man eine Trendumkehr von der Zersiedlung und dem hohen Bodenverbrauch im Umland hin zu einer positiven Zugkraft in die Stadtmitte erreichen kann und wie man das, von den Einkaufzentren im Umland leergefegte Stadtzentrum, wieder zu neuem Leben erwecken kann. 

 

Gute Antworten auf diese Fragen erhält man, wenn man sich mit Bedürfnissen beschäftigt. Im Ergebnis ging es dann darum, neben der Schaffung von attraktiven Wohn- und Arbeitsräumen, Themen wie Aufenthaltsqualitäten, guter Privatheitsregulation (trotz qualitätsvoller Verdichtung), Förderung von Interaktionen und sozialen Kontakten mittels durchdachter Treffpunkte, positive Erlebnisse beim Einkaufen, Essen gehen usw. sowie auch um Image und Identifikation, zu integrieren. 

 

Nachhaltigkeit war bei dem Projekt eine Konstante. Ehrliche „Nachhaltigkeit“ zu realisieren war 2015 visionär, der Begriff wurde damals vorwiegend im Marketing verwendet. Dabei sind auch soziale Nachhaltigkeit und andere zeitlos sinnvolle Aspekte in die Projektentwicklung eingeflossen. 

 

Auf diesen Grundlagen wurden die Projektziele festgelegt: Einen lebenswerten attraktiven Standort zu entwickeln, der beste Rahmenbedingungen für zufriedene Menschen, für „ein gutes Leben“ schafft. Gleichzeitig sollte auch die Identifikation für und mit Traun positive Impulse über den Standort hinaus schaffen und somit auch nach Fertigstellung weitere positive Entwicklungen im innerstädtischen Umfeld anstoßen.

Projektinhalte

Das städtebauliche Konzept sieht ein mixed-use-Viertel mit hohen Aufenthaltsqualitäten und viel Grün vor. Wo möglich sollten brauchbare Bestandsgebäude erhalten und damit graue Energie reaktiviert werden. Diese ergeben nun im Zusammenspiel mit qualitativen Neubauten das besondere Ambiente des Graumann-Viertels. Die vorgeschriebenen PKW-Stellplätze konnten mittels einem engagiertem Mobilitätskonzept reduziert werden, die meisten Stellplätze konnten in der Tiefgarage untergebracht werden. Dadurch war es möglich, dass die Wohnbauten nun in einer schönen, autofreien Grünanlage stehen.

Neben qualitativen Wohnungen sind vor allem die „Graumann-Lofts“ hervorzuheben. Dieses neue Produkt von HAND (Details siehe NEUBAULOFTS) ist heute das neue Zuhause von Selbstständigen, Kreativen und Gewerbetreibenden. In der gemanagten Community gibt es viele Aktivitäten und Co-working für wiedereinsteigende Mütter/Väter mit angeschlossener Kinderbetreuung. Die Graumann-Lofts haben positive Impulse im Umfeld gesetzt. 

Im Graumann-Viertel befinden sich heute ein Fleischhauer, Cafe&Bäckerei, verschiedene Gastronomie-Betriebe uvm.

Rund 300 Menschen werden nach Abschluss der letzten Bauphase (80 Wohnungen) im Graumann-Viertel wohnen und 150 Menschen vor Ort arbeiten.

Die Highlights 


 

Durchmischung:

  • Mix aus Alt- und Neubau – und damit einmaliges Ambiente
  • Nutzungsmix aus Wohnen, Arbeiten, Handel, Gewerbe und Coworking
  • Generationenmix 
  • Mischung aus Miete und Eigentum

 

Attraktive Gestaltung der Gesamtanlage:

  • Autofreier Park direkt im Stadtzentrum
  • Schaffung von Treffpunkten und Anschlüssen an das Umfeld
  • abwechslungsreiche Zonen und Angebote
  • Qualitativ hochwertige Architektur
  • Partizipation mit neuem Format
  • Kunst am Bau, Graffiti vom jungem Künstler Tobias Tomasek

 

Umsetzung des Konzepts der „Essbaren Stadt“: 

  • Grünanlagen mit Obstbäumen und Kräutern
  • Ganzjährig wechselnde Blüten und Gerüche, welche die Jahreszeiten erleben lassen

 

Nachhaltigkeit:

  • Aufbrechen der Versiegelung, Dekontamination und Nutzung der bestehenden städtischen Infrastruktur / Zentrumslage (im Vergleich: die Baumassen auf 20.000 m2 Fläche im Graumann-Viertel entspricht rd. 40.000 m2 Boden am Stadtrand, der versiegelt werden müsste)
  • Innenstadt-Verdichtung: 
  • Energieeffizienz durch kompakte und durdachte Baumassen
  • Reaktivierung grauer Energie durch bewusste Belassung und Sanierung der brauchbaren Bestandsbauten
  • Niedrigenergiegebäude mit Fernwärmeheizung, Graumann-Lofts mit Bauteilaktivierung und Kühlung durch Wasser-Wasser-Wärmepumpe
  • Extensive Dachbegrünungen
  • Grünraumkonzept mit vielen Neupflanzungen (Parkanlage), zwei 25 m2 Ausnehmungen aus der Garage dienen als Erdkörper für große Solitärbäume
  • Mobilitätskonzept zur Reduktion des ökologischen Fußabdrucks: E-Car- und E-Bike-Sharing, Fahrradwerkstatt und zusätzliche attraktive Fahrradabstellplätze bei den Hauseingängen sowie Paketstation 
  • Nutzungsoffene urbane Infrastruktur: „Graumann-Lofts“ (2000 m2 Gewerbe und Handel), Grundidee: „Leistbares Arbeiten“
  • Zusätzlich werden bei dem Projekt einige noch nicht messbare, aber sinnvolle Nachhaltigkeitsaspekte realisiert. Beispielsweise ermöglichen große Laubbäume im Süden Sonnen- bzw. Wärmeeintrag in die Wohnungen im Winter und spenden Schatten im Sommer.

 

Infrastruktur:

  • Mobilitätsvermeidung durch Arbeiten, Wohnen und Infrastruktur an einem Standort
  • Konzentration von Kaufkraft in der Innenstadt. Die Belebung des innerstädtischen stationären Handels durch Fußläufigkeit reduziert Verkehr
  • Gute öffentliche Verkehrsanbindung mit der Straßenbahn nach Linz, Bussen und ÖBB-Bahnhof
  • Direkter Anschluss an neu geschaffenen Grünraumverbindungsweg – autofreie Erreichung von Erholungsräumen (Badesee, Auen usw.)

Leistungen HAND

Ausgehend von der Beratung des Grundstückseigentümers hat HAND die Gesamtabwicklung des Projektes von 2015 - 2023 durchgeführt, ein letzter Bauabschnitt mit 80 Wohnungen ist noch in Planung.

Gesamtabwicklung durch HAND:

Operativ: Geschäftsführung (auch gewerberechtlich), Projektmanagement und -steuerung, Bauaufsicht, Steuerung Vertrieb, Sonderwunschabwicklung

  • Entwicklung Vision und Grundkonzept
  • Abstimmungen mit Stadt und Land, Bebauungsbestimmungen
  • Erarbeitung von Marktstudien
  • Maßnahmen zur Bürgerbeteiligung
  • Durchführung des städtebaulichen Wettbewerbs

Erarbeitung des Gesamtkonzepts u.a. mit 

  • Definition des Nutzermix
  • Planung und Umsetzung der Refinanzierung der hohen Qualitäten
  • Gesellschaftsrechtliche und steuerrechtliche Konzeption 
  • Ablauf-, Teilungs- und Budgetplanung 
  • Finanzierung 
  • Branding, Kommunikationskonzept, Imageaufbau
  • Entwicklung Mobilitätskonzept
  • Gesamtabwicklung durch HAND: Grundkonzept, Abstimmungen mit Stadt und Land, Bürgerbeteiligung, Durchführung städtebaulicher Wettbewerb, Mobilitätskonzept, Bebauungsbestimmungen, Marktstudien, Gesamtkonzept Nutzermix und Refinanzierung der hohen Qualitäten, gesellschafts- und steuerrechtliches Konzept, Ablauf-, Teilungs- und Budgetplanung, Finanzierung sowie Branding, Kommunikationskonzept, Imageaufbau.

Erfolgsfaktoren

Ein Projekt wie das Graumann-Viertel ist ein komplexes Unternehmen auf Zeit. Die wichtigsten Erfolgsfaktoren sind dabei eine gute Projektorganisation, eine engagierte Zusammenarbeit von Profis und gute Prozesse zur Qualitätssicherung. Um eine neue Lage mit hohen Qualitäten zu schaffen ist eine gute und konsistente Story wichtig sowie eine ausgezeichnete Kommunikation. 

 

Mit dem Graumann-Viertel konnten wir den Beweis antreten, dass sich Investitionen in die Zukunft, ehrlich realisierter Nachhaltigkeit sowie Konzentration auf menschliche Bedürfnisse und gesellschaftliche Mehrwerte auch auszahlen. Das Projekt wurde mit einer guten Risikoprämie belohnt, es war auch wirtschaftlich erfolgreich. 

Unsere Herangehensweise
Mixed-Use Stadtentwicklungsprojekt
Grundfläche: 20.000 m2
Entwicklungszeit: 2015 – 2023
Gesamtabwicklung durch HAND
6 Stadtvillen, 170 Wohnungen, 2.000 m2 Gewerbe, Bestandsbauten
Autofreie, grüne Parkanlage mitten in der Stadt, Konzept "Essbare Stadt"
Eigenes Mobilitätskonzept mit E-Car- und E-Bikesharing, Paketstationen u.v.m.
Nutzungsmix aus Wohnen, Arbeiten, Handel, Coworking für rund 300 Menschen am Standort
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